WG-Ratgeber und Magazin

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Mietrecht für Studenten und Wohngemeinschaften

Wir haben ein Interview mit Frau Wiebke Werner vom Berliner Mieterverein zum Thema “Mietrecht für Studenten” geführt. Frau Werner erklärt, worauf ihr bei den Themen Mietrecht für Studenten und Mietrecht für Wohngemeinschaften achten müsst.
 
Gemeinsamer Mietvertrag in WGs: Worauf müssen Studenten achten, wenn sie einen Mietvertrag für eine WG abschließen? Gibt es auch mehrere Hauptmieter? Oder gibt es nur einen Hauptmieter, der dann Untermietverträge mit den einzelnen Mietbewohnern abschließt? Was gilt es hier zu beachten?
 
Möchte eine WG eine Wohnung beziehen, gibt es verschiedene Möglichkeiten für die Gestaltung des Mietvertrags:
 
1. Alle Mitbewohner unterschreiben den Mietvertrag. In diesem Fall sind alle Mieter und damit gegenüber dem Vermieter für die Miete haftbar. Zieht ein Mitbewohner vorzeitig aus der Wohnung aus, bleibt er weiterhin als Mieter für die Miete haftbar, es sei denn, der Mietvertrag wird dahingehend geändert, dass der Mieter aus dem Vertrag entlassen und der Vertrag mit den übrigen Mitbewohnern fortgesetzt wird. Für eine solche Änderung ist jedoch die Genehmigung und Mitwirkung des Vermieters erforderlich. Der Vermieter ist hingegen nicht verpflichtet, einem Mieterwechsel oder einer Entlassung des Mieters aus dem Vertrag zuzustimmen. Verweigert der Vermieter die Genehmigung, bleibt dann schlimmstenfalls nur die Kündigung des Mietvertrages durch alle Mitbewohner oder man lässt alles wie es ist und der ausziehende Mieter bleibt weiterhin in der Haftung für die Miete.
 
2. Ein Mitbewohner unterschreibt als Hauptmieter den Vertrag und vermietet mit Genehmigung des Vermieters an die übrigen Mitbewohner unter. In dieser Konstellation ist nur der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter für die Miete haftbar. Bleibt also einer der Untermieter die Miete gegenüber dem Hauptmieter schuldig, muss der Hauptmieter dennoch dem Vermieter die volle Miete zahlen. Auf der anderen Seite kann er aber auch allein das Mietverhältnis kündigen. Gegenüber den Untermietern ist der Hauptmieter in der Vermieterposition.
 
3. Alle Mitbewohner unterschreiben den Vertrag und vereinbaren aber als Vertragszweck die Vermietung an eine Wohngemeinschaft mit wechselnden Mietern. Dies hätte den Vorteil, dass für den Mieterwechsel nicht jedes Mal die Genehmigung des Vermieters erforderlich ist, vielmehr dem Vermieter der Mieterwechsel nur angezeigt werden muss. Mieter sind dann immer die aktuell in der Wohnungen lebenden (und dem Vermieter als Mitbewohnern angezeigten) Personen.
 
Kann der Vermieter mir eine Untervermietung eines Zimmers bzw. meiner Wohnung untersagen? Darf ich mein Zimmer untervermieten, wenn ich für ein Semester ins Ausland gehe?
 
Grundsätzlich setzt die Untervermietung die vorherige Genehmigung des Vermieters voraus. Ohne die Genehmigung des Vermieters stellt die Untervermietung eine Pflichtverletzung dar und kann zur Kündigung des Mietvertrags führen.
 
Daher sollte immer vor der Untervermietung die schriftliche Genehmigung des Vermieters eingeholt werden. Soll ein Teil der Wohnung untervermietet werden, um z.B. die Lebenshaltungskosten zu senken, stellt dies in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung dar, so dass der Mieter vom Vermieter die Genehmigung verlangen und im Fall der Verweigerung einklagen kann. Bei der Untervermietung der gesamten Wohnung gilt dies nicht ohne weiteres. Hier muss ein berechtigtes Interesse besonders begründet werden. Der vorübergehende Auslandsaufenthalt im Rahmen der Ausbildung kann allerdings ein solches berechtigtes Interesse darstellen.
 
Ist die Kautionsbürgschaft eine Alternative zu der üblichen Mietkaution?
 
Die Mietsicherheit in Höhe von drei Nettokaltmieten kann entweder als Barkaution, als verpfändetes Sparbuch oder als Bürgschaft vereinbart werden, wobei die Bankbürgschaft Geld kostet, aber auch die Bürgschaft der Eltern möglich ist. Wurde bereits eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten hinterlegt, kann der Vermieter wegen des Verbots der Übersicherung nicht noch zusätzlich eine Bürgschaft der Eltern verlangen. Etwas anderes ist es, wenn die Eltern von sich aus diese Bürgschaft als zusätzliche Mietsicherheit neben einer bereits geleisteten Kaution anbieten. Dann ist eine Rückforderung der überhöhten Kaution nicht möglich.
 
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach Ende des Mietverhältnisses einbehalten?
 
Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften hierzu. Jedoch räumt die Rechtsprechung den Vermietern bis zu sechs Monate ab Rückgabe der Wohnung ein, über die Kaution abzurechnen (Hintergrund ist, dass Ansprüche des Vermieters aus der Rückgabe der Wohnung in sechs Monaten verjähren). Über die sechs Monate hinaus dürfen Vermieter einen angemessenen Betrag der Kaution für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen einbehalten, sofern Nachzahlungen aus diesen Abrechnungen zu erwarten sind.
 

Wo kann ich meinen Mietvertrag am besten prüfen lassen?
 
Beim Berliner Mieterverein ☺ setzt aber die Mitgliedschaft voraus (bei einem ermäßigten Mitgliedsbeitrag für Studenten von 4,50 € im Monat).
 
Welche Frist muss der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung einhalten?
 
Sind im Mietvertrag Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, einmal im Jahr über die Betriebskosten abzurechnen. Dabei muss er die Abrechnungsfrist einhalten, das heißt, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes (in der Regel Januar bis Dezember) muss dem Mieter die Abrechnung zugehen. Verpasst der Vermieter diese Frist, ist er mit Nachforderungen aus der Abrechnung ausgeschlossen, Guthaben muss er gleichwohl auszahlen.
 
Welche Auskunftsansprüche bestehen im Rahmen einer vor Abschluss des Mietvertrages erbetenen “Selbstauskunft”?
 
Der Vermieter darf fragen, was für das Mietverhältnis relevant ist, also insbesondere einen Gehaltsnachweis fordern, die Schufa-Auskunft sowie die Anzahl der Personen erfragen, die in die Wohnung einziehen sollen. Nicht erlaubt sind Fragen nach der Religion, der sexuellen Gesinnung, der Herkunft, der Mitgliedschaft in Vereinigungen, bzw. die politische Überzeugung etc. Solche Fragen dürfen auch falsch beantwortet werden.
 
Müssen meine Eltern mit in den Mietvertrag, wenn ich als Bürge nicht ausreiche?
 
Der Mieter, der den Mietvertrag unterschreibt, kann nicht gleichzeitig Bürge sein, vielmehr ist Bürge immer ein Dritter. Gelegentlich fordern Vermieter, dass ein Elternteil den Mietvertrag mit unterzeichnet, obwohl allen Beteiligten klar ist, dass das Elternteil nicht mit in die Wohnung einziehen wird. Diese Art der Vereinbarung wird dann letztlich als Bürgschaft auszulegen sein.
 
Ist ein Zeitmietvertrag bzw. ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag zulässig?
Ein Zeitmietvertrag, also ein Mietvertrag, bei dem Beginn und Ende von vornherein definiert sind, setzt in regulären Mietverhältnissen einen qualifizierten Befristungsgrund voraus, zum Beispiel der Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der befristeten Mietzeit. Weitere Befristungsgründe sind die geplante bauliche Veränderung der Mieträume nach Ende des Mietverhältnisses bzw. die Überlassung der Wohnräume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (die sogenannte Werkdienstwohnung). Der Befristungsgrund muss in dem Mietvertrag genannt sein. Fehlt es hieran, läuft der Mietvertrag unbefristet. Etwas anderes gilt für Studenten- oder Jugendwohnheime, in denen nicht die erschwerten Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages gelten. Hier können also Zeitmietverträge ohne Grund vereinbart werden.
Die gewünschte Wirkung eines Zeitmietvertrages kann auch durch einen beidseitigen Kündigungsschluss erreicht werden.
 
In vorformulierten Mietverträgen ist ein beidseitiger, also für Mieter und Vermieter geltender, Kündigungsausschluss für die Dauer von bis zu vier Jahren möglich und zulässig. Wird ein solcher vereinbart, kann das Mietverhältnis für diese Dauer nicht mit der ordentlichen Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden.
 
Muss ich eine Wohnung streichen, wenn ich ausziehe?
 
Das hängt davon ab, ob die Durchführung der so genannten Schönheitsreparaturen wirksam im Mietvertrag vereinbart ist. Liegt eine wirksame Vereinbarung vor, kommt es außerdem darauf an, dass auch Renovierungsbedarf gegeben ist, was zum Beispiel in der Regel dann nicht der Fall ist, wenn jemand nur ein bis zwei Jahre in einer renovierten Wohnung gewohnt und diese auch nur in dem üblichen Rahmen genutzt hat, so dass kaum Gebrauchsspuren zu erkennen sind. Eine Renovierungspflicht entfällt trotz wirksamer Vereinbarung und Renovierungsbedarfs dann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist, ohne dass ein angemessener Ausgleich an den Mieter geleistet wurde (beides muss allerdings der Mieter beweisen).
 
Was muss ich beachten, wenn ich ein Zimmer in einem Studentenwohnheime miete?
 
Hier sind Zeitmietverträge möglich und wohl auch die Regel. Das heißt, die Mietverträge werden von vornherein zeitlich begrenzt (ggf. auf die für ein Studium erforderliche Semesterzahl). Darüber hinaus werden oft Bruttomieten vereinbart, so dass die Pflicht des Vermieters zur Abrechnung über die Betriebskosten entfällt. Auch ansonsten sind die Mieterschutzrechte in Studentenwohnheimen weniger ausgeprägt. So gelten die Schutzvorschriften für Mieterhöhungen (Einhaltung der Kappungsgrenze, Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) nicht.
 
Mehr Informationen zum Thema Mietrecht für Studenten oder allgemein zum Thema Mietrecht findet ihr auf der Seite des Berliner Mietervereins. Wir bedanken uns ganz herzlich bei Frau Werner für das Interview!
 

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