Alle Kosten, die laut Mietrecht den Besitzer:innen im Rahmen der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, werden grundsätzlich als Nebenkosten bezeichnet. Doch welche Arten von Nebenkosten gibt es, wie kann ich diese prüfen und wie kann man einer Nebenkostenabrechnung widersprechen?  


importantpoints
Das Wichtigste in Kürze
  • Mietnebenkosten setzen sich aus umlagefähigen Kosten der Vermieter:innen zusammen, wie zum Beispiel Warmwasser und Heizung, Gartenpflege, Hauswart und u.a. 

  • Eigentlich meinen wir die Betriebskosten, wenn wir von Nebenkosten sprechen. Im Alltagsgebrauch werden die beiden Begriffe gleichbedeutend eingesetzt. 

  • Vor dem Umzug in eine neue Wohnung lohnt sich ein Blick in den Betriebskostenspiegel, um die Kosten vorab einschätzen zu können.

  • ImmoScout24 zeigt dir mögliche Fehlerquellen in der Nebenkostenabrechnung im Nebenkosten-Check.

  • Der Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung ist bis zu zwölf Monate möglich.


Was sind Nebenkosten?

Man nennt Nebenkosten auch die “zweite Miete”. Sie umfassen alle Kosten, die dem:der Eigentümer:in durch den Betrieb der Immobilie im Laufe des Jahres fortwährend, also regelmäßig und immer wieder, entstehen und auf die Mieter:innen über die jährliche Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden. Die Nebenkosten werden unterschieden in warme Nebenkosten und kalte Nebenkosten

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Warme Nebenkosten

Heizkosten und Warmwasserkosten gehören zu den warmen Nebenkosten. Sie müssen laut Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden und enthalten Kosten für: 

  • verbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung 
  • verbrauchten Betriebsstrom 

  • Wartung und Reinigung 

  • Abgasmessungen nach dem Immissionsschutzgesetz 

  • Ausstattung für eine Verbrauchserfassung sowie Berechnung und Aufteilung des Verbrauchs

Kalte Nebenkosten

Zu den kalten Nebenkosten gehören alle Nebenkosten ohne Heizung und Warmwasser:

  • Grundsteuer: Wird von der jeweiligen Kommune erhoben, teilweise auch in Mietverträgen als „öffentliche Lasten des Grundstücks“ bezeichnet. 
  • Wasserversorgung: Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.  

  • Kosten der Entwässerung:  Zu diesen Kosten gehören Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Kanalnetzes oder die Kosten für eine eigene Klär- oder Sickergrube.  Es darf ebenfalls eine Regenwasserabgabe berechnet werden. 

  • Fahrstuhl: Umgelegt werden die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung sowie Kosten für die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.  

  • Müllabfuhr, Straßen- und Hausreinigung: Kosten, die die Stadt dem Vermieter durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt sowie eigene Maßnahmen des Vermieters. 

  • Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung: Dies sind die Kosten für die Beschäftigung einer Reinigungskraft, die regelmäßig Treppenhaus, Hausflur, Keller und Waschküche putzt. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung gelten nur dann als Nebenkosten, wenn sie der Vorbeugung dienen, wie beispielsweise ein Insektenspray. 

  • Gartenpflege: Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage und (Spiel-)Plätze entstehen. Hierzu zählen z. B. auch die Kosten für die Anschaffung neuer Pflanzen, sofern alte Pflanzen ersetzt werden. 

  • Winterdienst: Oft ist der Winterdienst über die Personalkosten für den Hauswart abgedeckt. Wenn es keinen Hauswart gibt, dann übernimmt ihn üblicherweise ein beauftragter Dienstleister.   

  • Beleuchtung: Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche. Keller, Gemeinschaftsräume werden auf die Mieter:innen umgelegt.  

  • Schornsteinreinigung: Beinhaltet Kehrgebühren, also Wartung und Pflege der Heizungsanlagen und des Schornsteins und Kosten der Abgasmessung.  

  • Sach- und Haftpflichtversicherung:  Zu den umlegbaren Versicherungen zählen die Ausgaben für eine Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, eine Glasversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung für Gebäude, Öltank und Aufzug.  

  • Hauswartkosten: Personalkosten für den Hausmeister beispielsweise für die Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung usw. In dieser Position sind die Lohnkosten einschließlich der Sozialversicherungsbeiträge enthalten. Übernimmt der Hausmeister ebenfalls Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, muss der Vermieter die umlegbaren Kosten für den Hausmeister dementsprechend senken. 

  • Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen: Die Strom-, Betriebs-, Wartungskosten und laufende Gebühren können auf die Mieter umgelegt werden. Beim Kabel kommt noch die monatliche Grundgebühr an den Anbieter hinzu.  

  • Gemeinschaftswaschmaschine: Kosten für die Waschküche, zum Beispiel auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder Trockner, das heißt Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.  

  • Sonstige Kosten: Zum Beispiel Kosten für Schwimmbad und Sauna im Haus. Nebenkosten muss der Mieter zusätzlich zur Miete nur zahlen, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart und der Betriebskostenverordnung entsprechen.  

Die Heizkosten machen aufgrund der steigenden Gaspreise, sowie auch der steigenden Strom- und Erdölpreise einen immer größer werdenden Anteil an den Betriebskosten für das Wohnen aus. Berechnet werden sie anhand des persönlichen Verbrauchs.   

Die kalten Nebenkosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel auf die Mieter des Hauses umgelegt. Entweder nach Personenanzahl oder nach Wohnfläche. Haben Mieter:innen und Vermieter:innen nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart, gilt „Wohnfläche“ als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können auch verbrauchsabhängig verteilt werden mithilfe von Wasseruhren.

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Sind Heizkosten in den Nebenkosten enthalten?

Im Gegensatz zu den übrigen Betriebskosten dürfen Heizkosten nicht pauschal abgerechnet werden. Sie werden in erster Linie verbrauchsabhängig abgerechnet, wobei der verbrauchsabhängige Anteil mindestens 50 und höchstens 70 Prozent betragen darf. Der Rest wird nach Wohnfläche umgelegt. Die Heizkosten zählen zu den warmen Nebenkosten und beinhalten außerdem jegliche Gebühren, um den Betrieb der Heizung zu gewährleisten. 

Unterschied zwischen Nebenkosten und Betriebskosten

Häufig wird von Nebenkosten gesprochen, wenn es um die jährliche Abrechnung mit den Mieter:innen geht. Jedoch ist dies nicht korrekt, es sind die Betriebskosten, die auf den:die Mieter:in umgelegt werden. Wir folgen in unserem Beitrag zwar dem allgemeinen Sprachgebrauch, möchten aber auf die Unterschiede hinweisen:

  • Nebenkosten umfassen alle Kosten, die dem:der Vermieter:in im Zusammenhang mit der Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Es handelt sich um einmalige Kosten. Sie sind nicht auf die Mieter:innen umlegbar.
  • Als Betriebskosten bezeichnet der Paragraf § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als die Kosten, die beim laufenden Betrieb der Immobilie immer wieder anfallen. Heizung, Müllbeseitigung und Winterdienst sind Beispiele hierfür. Sie werden per Betriebskostenabrechnung auf die Mieter:innen umgelegt.

Wenn wir von Nebenkostenabrechnung sprechen, dann meinen wir eigentlich die Betriebskostenabrechnung. Die genauen Kostenpositionen dieser Abrechnung sind im Mietvertrag nachzulesen und in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).


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Was ist in Nebenkosten enthalten und wie werden sie berechnet?

Im Mietvertrag ist vereinbart, für welche Nebenkosten Mieter:innen zahlen müssen. In der Regel zahlt er dafür monatlich einen festen Betrag als Vorauszahlung und erhält einmal im Jahr die Mietnebenkostenabrechnung – auch Betriebskostenabrechnung genannt. Darin sind die tatsächlich angefallenen Nebenkosten gesamt und anteilig aufgelistet – berechnet meist nach Wohnfläche. Von diesen werden die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen abgezogen.

Das Ergebnis ist meist eine Nachzahlung für die Mieter:innen, die aber oft in der Höhe nicht gerechtfertigt ist. Denn laut Schätzungen sind über 80 Prozent der Abrechnungen fehlerhaft.

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Erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen

Bereits in 2022 hat sich abgezeichnet, dass die bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen zu gering sind und die tatsächlich verursachten Kosten nicht werden decken können. Manche Vermieter:innen haben mit einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen reagiert. Das ist verständlich, jedoch nach § 560 Absatz 4 des BGB nur zulässig im Zusammenhang mit einer Abrechnung, die höhere Nachforderungen ergeben hat. Vermieter:innen dürfen schriftlich um eine erhöhte Pauschale bitten, aber nicht einfordern. 

Allerdings besteht Grund zur Sorge, dass die Mieter:innen die sehr hohen Nebenkostenforderungen in 2023 nicht werden bedienen können. Es entsteht eine instabile Wohnsituation durch die Verletzung der Vertragspflicht und der:die Vermieter:in bleibt auf hohen Rechnungen sitzen.

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Antrag auf Ratenzahlung möglich

Wichtig: nicht warten, bis die 30-tägige Zahlungsfrist abgelaufen ist, sondern einen Antrag auf Ratenzahlung stellen. Die meisten Vermieter:innen und Hausverwaltungen kommen ihren Mieter:innen verständnisvoll entgegen. 


Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Laut Mieter:innen und Verbraucherschützer:innen kommt es relativ häufig vor, dass Nebenkostenabrechnungen Fehler enthalten. Deshalb sollten Mieter:innen, bevor sie Nachzahlungen leisten, sorgfältig prüfen, ob alle Posten korrekt abgerechnet sind. Auf Nachfrage muss der:die Vermieter:in Einsicht in die Belege gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegt.  

Zu den häufigsten Abrechnungsfehlern, die zum Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung berechtigen, gehören die folgenden Punkte:  

  • Falsche Abrechnungsschlüssel: Heizung und Warmwasser müssen zu mindestens 50, aber höchstens 70 Prozent nach Verbrauch der Mieter:innen abgerechnet werden. Die übrigen Betriebskosten werden anteilig nach der Wohnfläche oder – sofern dies im Mietvertrag steht – nach Anzahl der Bewohner:innen umgelegt. Steht eine Wohnung im Haus leer, muss der:die Vermieter:in den Anteil übernehmen.
  • Einmalige Kosten: Es dürfen nur laufende Kosten umgelegt werden, nicht aber Reparaturen oder einmalige Gebühren. Kosten für Malerarbeiten im Treppenhaus oder die Installation eines neuen Heizkessels haben in der Abrechnung nichts zu suchen, wohl aber regelmäßige Wartungskosten. 
  • Verwaltungskosten: Telefon-, Bank-, Porto- oder andere Kosten und Gebühren für die Hausverwaltung dürfen nicht umgelegt werden.
  • Hauswartkosten: Der Lohn für den:die Hauswart:in darf zwar auf die Mieter:innen umgelegt werden, falls darin aber auch Reparaturarbeiten enthalten sind, müssen sie herausgerechnet werden. Wird die Gartenpflege übernommen, darf dieser Posten nicht noch einmal extra berechnet werden.

Auch bei unwirtschaftlich hohen Ausgaben, etwa für die Treppenhausreinigung, kannst du Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Dazu solltest du die Kosten mit dem örtlichen Betriebskostenspiegel vergleichen, den du beim Mieterschutzverein einsehen kannst.

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Nebenkosten prüfen

Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen

Deine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung teilst du dem:der Vermieter:in schriftlich per Einwurf-Einschreiben mit. Darin musst du die strittigen Punkte einzeln aufführen und dein Widerspruch begründet werden. Zum Beispiel:   

„Einmalige Reparaturkosten dürfen nicht umgelegt werden.“  

Bitte den:die Vermieter:in um eine Stellungnahme und Klärung. Zudem solltest du mitteilen, dass du bis dahin den Nachzahlungsbetrag nur unter Vorbehalt einer Rückforderung überweisen, oder alternativ den strittigen Anteil zunächst einbehalten.

Fristen für Prüfung und Widerspruch

Nach Eingang der Betriebskostenabrechnung hast du als Mieter:in zunächst bis zu vier Wochen Zeit, um die Abrechnung zu prüfen, bevor du eine Nachzahlung leistest. Insgesamt aber hast du zwölf Monate Zeit, um einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen, auch wenn du bereits gezahlt hast. 

Falls der:die Vermieter:in nicht reagiert oder du dir über die Höhe der Nebenkosten nicht einig wirst, sollten du dich bei einer Mieterschutzorganisation beraten lassen oder Rechtsbeistand einholen, bevor du weitere Schritte unternimmst. Weitere Informationen zu den Fristen erhälst du im Ratgeber: Nebenkostenabrechnung Frist.


Was sind die durchschnittlichen Betriebskosten?

Die anteiligen Kosten unterscheiden sich in unterschiedlichen Städten und Bundesländern. Der Deutsche Mieterbund erstellt daher seit 2004 den jährlichen Betriebskostenspiegel für Deutschland, um Transparenz und Vergleichbarkeit bei den Nebenkosten herzustellen.   

Aber auch für Vermieter:innen kann ein Blick in den Betriebskostenspiegel nützlich sein, denn die Durchschnittswerte geben Hinweise auf Einsparmöglichkeiten beim Betrieb der eigenen Immobilie.  

Laut letztem veröffentlichten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Jahr 2018 müssen deutsche Mieter:innen im Durchschnitt 2,17 Euro Betriebskosten pro Quadratmeter und Monat zahlen. Das sind bei einer 70 qm großen Wohnung immerhin fast 152 Euro Mehrkosten neben der Kaltmiete. Den größten Anteil haben die Kosten für Heizung und Warmwasser. Im Jahr 2018 machten sie 1,03 Euro pro Quadratmeter und Monat aus. Unberücksichtigt bleiben hier allerdings die neuesten Entwicklungen der Energiepreise.

Welche Geräte haben Einfluss auf die Nebenkosten?

Klimaanlage Es gibt eine Menge Geräte in deinem Haushalt, die viel Energie verbrauchen und damit höhere Kosten verursachen. Die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlage eines Hauses gehören zu den schlimmsten Übeltätern, besonders im Winter. Das schlägt sich auf die Abrechnung nieder. Der beste Weg, hier Geld zu sparen, ist, alle Kanäle und Luftlecks zu isolieren und abzudichten, damit das Geld nicht zum Fenster hinausfliegt.
Beleuchtung Am zweitteuersten ist die Beleuchtung, die 12 % unserer Energierechnungen ausmacht. Kompaktleuchtstofflampen verbrauchen weniger Energie und halten bis zu 10-mal länger als herkömmliche Glühbirnen.
Waschmaschine und Wäschetrockner

Als Nächstes kommen Geräte wie die Waschmaschine und der Wäschetrockner. Großgeräte sind für etwa 13 % des Energieverbrauchs in einem Haushalt verantwortlich, wobei Waschmaschine und Trockner mit 6 % den größten Anteil am Energieverbrauch haben.

Um Geld zu sparen, könnte man den Wäschetrockner im Sommer nicht benutzen und die Wäsche zum Trocknen aufhängen. Oder verwende Feuchtigkeitssensoren, da diese den Trockner rechtzeitig abschalten und so das häufige Problem des Übertrocknens der Kleidung verhindert.

Kühl-, Gefrierschränke, Geschirrspüler und Backöfen Schließlich treiben Küchengeräte wie Kühl- oder Gefrierschrank, Elektroherd und Geschirrspüler die Stromrechnung in die Höhe. Jedes einzelne Gerät ist eigentlich nicht so teuer, aber zusammengenommen ist die Küche der teuerste Raum im Haus und steigert unweigerlich die Miete.

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).

FAQ: Häufige Fragen zum Thema Nebenkosten

Welche Nebenkosten sind zu zahlen? 

Nebenkosten wie Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr zählen zu den unvermeidlichen und umlagefähigen Betriebskosten. Diese und andere Nebenkosten wie Heizung, Hausreinigung und Wiederdienst können sich Vermieter:innen von der Mietpartei zurückholen.

Welche Kosten dürfen nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden? 

Anfallende Kosten wie Verwaltungskosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon gehören nicht zu den umlegbaren Nebenkosten. Auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten können nicht auf den:die Mieter:in umgelegt werden.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? 

Auf die im Mietvertrag umgelegten Betriebskosten erhebt der:die Vermieter:in grundsätzlich eine Vorauszahlung zur monatlichen Kaltmiete. Der:die Vermieter:in steht in der Pflicht, über diese Vorauszahlung jährlich abzurechnen und diese in die Jahresendabrechnung einfließen zu lassen.

Wie lange kann ich einer Nebenkostenabrechnung widersprechen? 

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung haben Mieter:innen 12 Monate Zeit, Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen.

Wo kann ich meine Nebenkostenabrechnung prüfen lassen? 

Besteht der Verdacht auf Abrechnung von nicht umlagefähigen Nebenkosten, hat der:die Vermieter:in die Möglichkeit, die Betriebskostenabrechnung durch eine Verbraucherzentrale oder einen Mieterverein prüfen zu lassen. Oder du nutzt den Nebenkosten-Check von MieterPlus.


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