Untermiete und Untermietvertrag

Besonders in Wohngemeinschaften, in denen es meistens einen Hauptmieter gibt, ist die Untermiete eine beliebte Form des Zusammenlebens. Oftmals möchte der Vermieter gar keinen neuen Hauptmieter mit in den Mietvertrag aufnehmen. Manchmal ist aber auch genau das Gegenteil der Fall und der Vermieter besteht auf die Aufnahme der zuziehenden Person als Hauptmieter in den Mietvertrag.

 

Ein Untermietvertrag wird abgeschlossen, wenn ein Mieter einen Teil oder den gesamten Wohnraum an einen Dritten vermieten möchte.

 

Erlaubnis zur Untermiete / Untervermietung

Allerdings bedarf es für die geplante Untervermietung in jedem Fall der Zustimmung des Vermieters. Dabei ist die generelle Untermietergenehmigung von der individuellen zu unterscheiden. Letztere ist personengebunden und muss im Falle eines Untermieterwechsels neu eingeholt werden. Auch ist die Untervermietung der gesamten Wohnung von einer partiellen Untervermietung zu differenzieren. Handelt es sich lediglich um die Teiluntervermietung einer Wohnung – also  um die Vermietung von beispielsweise nur einem Zimmer zwecks Wg-Gründung o. ä. – darf der Vermieter euch diese Erlaubnis grundsätzlich nicht verweigern, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung entsteht. Darunter fallen persönlichen wie auch wirtschaftlichen Gründe. Im Folgenden seien die wichtigsten genannt:

 

Die Einkommenssituation des Hauptmieters hat sich verschlechtert hat und er möchte sich durch die Untervermietung finanziell entlasten

  • Man bezog die Wohnung zusammen mit einem weiteren Hauptmieter, der nun aber auszieht. Weil dies v. a. bei Studenten i. d. R. dazu führt, dass der verbleibende Hauptmieter sich die Wohnung alleine nicht mehr leisten kann, hat dieser nun ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.
  • Der Hauptmieter möchte seinen Lebensgefährten bei sich einziehen lassen.
  • Der Hauptmieter möchte nicht länger alleine in der Wohnung leben.

 

Die Erlaubnis zur Untervermietung kann verweigert werden, wenn… :

  • konkrete Anhaltspunkte vorliegen, dass der potentielle Untermieter den Hausfrieden stören oder die Mietsache beschädigen würde.
  • die Untervermietung zu einer Überlegung der Wohnung führen würde.

 

Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untermiete nicht eingeholt, so kann der Mieter schadensersatzpflichtig werden. Daneben ist dies ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

 

In Streitfall ist übrigens der Mieter in der Pflicht, die Erlaubnis zur Untervermietung nachzuweisen. Lasst euch also eine entsprechende mündliche Zusage immer schriftliche bestätigen.

Haftung

Bei einer Untervermietung bleibt natürlich der Hauptmieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Das bedeutet, dass der Untermieter nicht gegenüber dem eigentlichen Vermieter der Wohnung haftet und der Hauptmieter stets die Verantwortung für alles trägt, was der Untermieter innerhalb der Mietsache tut. Darunter fallen fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigungen, Störungen des Hausfriedens und Vertragsverletzungen jeglicher Art. Darüber hinaus bleibt bei ausbleibenden Mietzahlungen des Untermieters alleinig der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der Miete und der Betriebskosten verpflichtet.

Hierzu gehören: fahrlässige und vorsätzliche Sachbeschädigungen, Störungen des Hausfriedens und Vertragsverletzungen aller Art. Auch bei ausbleibenden Mietzahlungen des Untermieters bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter zur Zahlung der Miete und Betriebskosten verpflichtet.

Untermietzuschlag

In vereinzelten Fällen darf der Vermieter einen Untermietzuschlag verlangen, wodurch sich die Gesamtmiete erhöht. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn dem Vermieter die Erteilung einer Erlaubnis für eine Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung des Mietzinses zuzumuten ist. Beispielsweise dann, wenn auf Grund einer Inklusivmietvereinbarung der Vermieter die Betriebskosten trägt und er durch eine weitere Person erwartungsgemäß entsprechende Mehrkosten hat. Liegt ein solcher Ausnahmefall nicht vor, muss der Mieter der Forderung des Vermieters nach einem höheren Mietpreis nicht nachkommen. Der Vermieter darf seine Erlaubnis dann nicht von einem Untermietszuschlag abhängig machen.

 

Grundsätzlich gilt:

Als Vermieter im Rahmen eines Untermietverhältnisses habt ihr die gleichen Rechte und Pflichten wie euer eigener Vermieter. Weitere hilfreiche Informationen auf einen Blick gibt’s auf der nachfolgenden Seite: http://www.mieterverband.ch/fileadmin/alle/Dokumente/Broschueren/brosch_f_mitglieder/form_f_mitgl_untermietvertrag.pdf

 

Ein Musterbeispiel für einen rechtsmäßigen Untermietvertrag gibt’s hier:

 

Untermietvertrag für eine WG (Word Dokument)

 

Untermietvertrag für eine WG (PDF)

 

Quellen:

http://www.ivmieterschutz.de/mietrecht/mietvertrag/untermieter/

http://www.mieterbund.de/2958.html

http://www.mhmhamburg.de/Untermiete/seiten–1170793215/sub.html

http://www.immobilienscout24.de/umzug/mietrecht/mietvertrag-und-kuendigung/untermietvertrag.html


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